由于澳大利亚联邦储备银行（Reserve Bank of Australia, RBA, 即“澳联储”）自2022年5月份以来连续近十次加息，以及赴澳留学投资的海外人士持续增加，悉尼租房一度出现一房难求的情形。尤其是在2023年2月至4月份期间，悉尼和墨尔本的房屋租金均出现不同程度的回暖迹象，房屋租金不断提高。租金也是留学生们主要的生活成本之一，那么在澳租房期间，房东能否根据市场行情随心所欲地涨房租呢？今天我们就以NSW新南威尔士州（下称新州）和VIC维多利亚州（下称维州）为例，为大家简单进行讲解。
【租赁协议的类型】
首先，在新州和维州，有两种类型的租赁协议：定期租约（Fixed-term Agreement）和不定期租约（Periodic Agreement）。
定期租约（Fixed-term Agreement）：房东多数喜欢签订为期6个月到2年的租约。这种租约我们称之为定期租约，租约里面约定了租赁期、租金、最多居位人数(一个房间不能超过2个没亲属关系的成年人) 、以及各类中介和租户都要遵守的条款等。
不定期租约（Periodic Agreement）：租赁协议一般只有开始的时间，但结束的时间不确定，根据房东和租户约定的周期租约，因此没有一个固定的期限。
此外，在新州和维州，定期租约到期后，除非租户与房东签订了新的定期租约，否则租户将会与房东自动生成一份不定期租约。
【不同租赁协议的涨租规定】
新州
如果定期租约的固定租期短于2年，那么只有在租赁协议中明确约定了涨租的金额，以及涨租时租金的计算方法（例如约定美元或者百分比，但不能约定“按照市场规律”或“按照通货膨胀率”）时，房东才能在固定租期内涨租。此时房东无需向租户发出涨租的书面通知。
但如果定期租约在2年或者2年以上，那么房东每年只能涨租一次，且此时房东至少提前60天书面通知租户。
维州
与新州规定相同，如果定期租约短于5年，房东只有在租赁协议中明确约定可以涨租的情况下，才可以涨租。
但是与新州不一样的规定是，即使租赁协议明确约定房东可以涨租，其涨租次数也必须符合以下规定：
1)2019年6月19日前签订的租赁协议，租金每6个月仅能涨一次；
2)2019年6月19日当日或之后签订的租赁协议，租金每年仅能涨一次；
3)2021年3月29日后签订的房屋或大篷车租赁协议，租金每年仅能涨一次。
如果定期租约超过5年，房东每年仅能涨租一次，且租赁协议中还必须明确约定房东可以涨租。
【不定期租约（Periodic Agreement）】
新州
房东每年仅能涨租一次，而且房东还必须在开始涨租前60天书面通知租户。这项规定也适用于不定期租约续约的情况。
同时，新州规定，如果房东和租户没有书面租赁协议的话，房东不得在前六个月内涨租。
维州
不定期租约的涨租规定：
2019年6月19日之前签订的不定期租约，租金每6个月仅能涨一次；
2019年6月19日当日或之后签订的不定期租约，租金每年仅能涨一次。
即使租户在租赁期间一直按月支付租金，房东也要按照此规定执行。
【房东如何发出涨租通知？】
上文已经说到，在大多数情况下，房东涨租需要向租户发出书面通知。此书面通知既可以由房东自己撰写，也可以使用Fair Trading提供的涨租通知书表格（但在维州必须使用Consumer Affairs Victoria提供的通知书表格）。房东向租户发出的书面通知书中须包含以下内容：
说明建议的新租金金额（而不是涨租金额）；
写明应付增加租金的起始日期；
签字、注明日期并准确写明收件人。
【新州】
【维州】
【接到涨租通知，租户怎么办？】
如果房东涨租，租户如果认为租金过高，有两种应对方式：
第一种：【与房东进行协商】
房东或者中介可能会根据租户提出的理由，降低涨租幅度或者撤销涨租。如果房东或者中介同意以低于涨租通知中的的幅度增加租金，双方应就此签订书面协议明确约定最后达成的涨租幅度。此时，房东无需另外发出一个新的60天通知。而双方新签订的书面协议中涨租起始日期应与第一次涨租通知中的起始日期一致。
第二种：【诉诸Tribunal】
租户在收到涨租通知后的30天内，如果他们认为涨租幅度过高，可以向Tribunal（新州为NSW Civil and Administrative Tribunal，维州为Victorian Civil and Administrative Tribunal）提起诉讼，但需提供涨租幅度过高的证据。Tribunal考虑的主要证据包括同一地区类似房屋的租金、房屋的维修状况和相关设施以及房东在房屋上花费的费用。此外，Tribunal有权决定房屋未来一年的租金。
注：以上文章内容仅供参考，不构成法律意见。如有法律问题，请与汇祥悉尼律师详细咨询。
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